Der Dolin-Effekt: Massenbetrug auf dem Sekundärimmobilienmarkt

Was ist der "Dolin-Effekt" und warum ist er zu einem der wesentlichen Risiken auf dem Immobilienmarkt Russlands und der GUS geworden? Analyse der Bedrohungen für Investoren, Gründe für die gerichtlichen Aufhebungen von Transaktionen und Empfehlungen zum Käuferschutz.

Der Begriff "Dolin-Effekt" wurde nach einem spektakulären Fall eingeführt, der mit der bekannten Sängerin Larisa Dolina verbunden ist. Unter diesem Namen versteht man ein betrügerisches Schema, bei dem der Verkäufer einer Wohnung (in der Regel eine ältere Person) nach dem Abschluss des Verkaufs den Vertrag gerichtlich aufhebt und behauptet, Opfer von Telefonbetrügern geworden zu sein. Ein solches Schema ermöglicht es dem "Verkäufer", die Wohnung zurückzubekommen und die vom Käufer gezahlten Gelder zu behalten. Das Auftreten des Begriffs wurde in den Medien und sogar in Enzyklopädien dokumentiert: So wurde Ende 2025 in Wikipedia ein Artikel veröffentlicht, der dieses Phänomen detailliert beschreibt (hauptsächlich im Zusammenhang mit Fällen älterer Verkäufer).

Entwicklung des Begriffs

Im Zentrum der Geschichte steht der Fall von Larisa Dolina. Im Sommer 2024 verkaufte die Sängerin ihre Wohnung in Moskau, übergab das erhaltene Geld an Betrüger (teilweise über "sichere Konten"), und später stellte sich heraus, dass sie betrogen worden war. Im September 2025 erklärte das Gericht den Vertrag aufgrund des "Willensmangels" von Dolina (sie war in die Irre geführt worden) für ungültig und gab ihr die Wohnung zurück, während die Käuferin sowohl ihr Zuhause als auch ihr Geld verlor. Dieser spektakuläre Präzedenzfall war ein Signal: Im ganzen Land traten ähnliche Geschichten auf. Verkäufer und ihre Angehörigen begannen, Klagen auf Rückgabe von Immobilien einzureichen und behaupteten, sie seien in die Irre geführt worden. In den Medien und rechtlichen Gemeinschaften wurde dieses Schema als "Dolin-Effekt" bezeichnet, als aus einem Einzelfall eine weit verbreitete Angst auf dem Markt für gebrauchte Immobilien entstand.

Juristische Essenz des Problems

Der Konflikt der juristischen Interessen ist hier einfach: Auf der einen Seite steht der Schutz der Rechte des "betroffenen" Verkäufers (insbesondere älterer, verletzlicher Personen) auf die Rückgabe ihres Eigentums, auf der anderen Seite das Recht des gutgläubigen Käufers, das erworbene Eigentum zu behalten. Da es üblich ist, dass eine strafrechtliche Verbindung zwischen dem Käufer und den Betrügern nicht nachgewiesen werden kann, wenden Gerichte häufig Normen an, die den Verkäufer vor Irrtümern oder Betrug schützen. Die Hauptgründe für die Anerkennung einer Transaktion als ungültig sind erheblicher Irrtum des Verkäufers oder Betrug (Art. 178, 179 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation).

• Gerichte erkennen häufig Transaktionen mit verletzlichen Verkäufern gemäß Art. 177–179 des Zivilgesetzbuchs für ungültig (Geschäftsunfähigkeit, Irrtum, Betrug).
• In der Praxis bleibt der Käufer nach der Anfechtung des Vertrags ohne Immobilie, und die überwiesenen Mittel werden selten zurückerstattet - oft bleiben die Gelder "unter Arrest", bis das Strafverfahren gegen die Betrüger abgeschlossen ist.
• Die Position der Gerichte besteht darin, die "schwächere Seite" der Transaktion zu schützen: Wenn nachgewiesen wird, dass der Verkäufer "ohne eigenes Bewusstsein" gehandelt hat (aufgrund von Alter, Krankheiten, Stress oder Druck), wird der Vertrag trotz der formalen Rechtmäßigkeit des Abschlusses aufgehoben.

Umfang und Auswirkungen auf den Markt

Das Problem hat die Grenzen eines Einzelfalls weit überschritten: Im Jahr 2025 wurden bereits tausende Transaktionen in ganz Russland nach solchen Schemata angefochten. Selbst wenn die offiziellen Zahlen der Transaktionen stabil bleiben, berichten Marktteilnehmer über eine steigende Besorgnis. Käufer ziehen es vor, von Transaktionen mit verdächtig niedrigen Preisen oder älteren Verkäufern Abstand zu nehmen und fordern zusätzliche Garantien. Viele gebrauchte Transaktionen werden nun von zusätzlichen Prüfungen und Bedingungen begleitet.

• In großen Städten wurde ein rascher Anstieg sicherer Zahlungen verzeichnet: Zum Beispiel berichten Notare in St. Petersburg, dass sich die Anzahl der Transaktionen über ein Notardepot bis zum Herbst 2025 mehr als verdoppelt hat.
• Immobilienmakler stellen fest, dass die Transaktionen mit "Seniorenwohnungen" komplizierter werden: Es werden Nachweise vom psychiatrisch-neurologischen Dienst eingeführt, die Beteiligung von Angehörigen des Eigentümers, die Aufzeichnung von Videokonferenzen und eine detaillierte Prüfung der Dokumente.
• Die Liquidität solcher Immobilien könnte sinken: Der Markt fürchtet "volatilen" Angebote, und die Wohnungen von Senioren werden mit Abschlägen gehandelt oder sind länger im Verkauf.

Risiken für Käufer und Verkäufer

• Käufer: Verlust des Eigentumsrechts (die Wohnung wird an den vorherigen Eigentümer zurückgegeben), Einfrieren der investierten Mittel und Hypothekenverpflichtungen, langwierige Gerichtsverfahren und Reputationsrisiken.
• "Verkäufer"-Opfer: Risiko, sowohl ohne Wohnung als auch ohne Geld (insbesondere wenn die Gelder an Betrüger übergeben wurden), Druck von Angehörigen und Strafverfolgern, Notwendigkeit, Zeugenaussagen zu machen und an Rechtsstreitigkeiten teilzunehmen.

Reaktion des Staates und der Fachgemeinschaft

Der Staat hat begonnen, die Situation genau zu beobachten. Im Staatsduma werden Gesetzesentwürfe und Schutzmaßnahmen diskutiert: Es wird vorgeschlagen, eine notarielle Beurkundung von Immobiliengeschäften vorzuschreiben, eine obligatorische Versicherung der Wohnung unter besonderen Umständen einzuführen, eine "Abkühlungsphase" (Einbehaltung der Mittel auf einem Bankdepot für mehrere Tage) einzuführen. Behörden koordinieren die Bewertung der Rechtsprechung. Auch Fachverbände schlagen neue Standards vor: beispielsweise die Erweiterung der Rechte von Notaren zur Überprüfung der Geschichte des Objekts und des Zustands des Verkäufers, die Verstärkung der Compliance in Banken (Verbot von "sicheren Konten") und die Entwicklung von Empfehlungen für Makler bei Geschäften mit verletzlichen Eigentümern.

Praktische Empfehlungen für Käufer

Um den "Dolin-Effekt" in einer bestimmten Transaktion zu verringern, sollten Käufer:

• Den Verkäufer und das Objekt sorgfältig prüfen: Aktuelle Auszüge aus dem EGRN anfordern (erhält die Eigentumskette und Beschränkungen), die Eigentumsdokumente und bestehende Belastungen studieren.
• Den Zustand des Verkäufers bewerten: Persönlich treffen, familiäre und finanzielle Verhältnisse klären, verdächtige Anzeichen (starker Rabatt, Dringlichkeit, emotionaler Hintergrund) analysieren.
• Die Transaktion unter der Kontrolle von Experten durchführen: Erfahrene Juristen und Notare hinzuziehen, Zahlungen über ein Bankakkreditiv oder Notardepot abwickeln, bei dem die Mittel erst nach der Registrierung der Transaktion an den Verkäufer übergeben werden.
• Garantien einbeziehen: Angehörige des Verkäufers oder Bürgen in die Transaktion einbeziehen, die die Freiwilligkeit seiner Entscheidung bestätigen und bereit sind, das Geld an den Käufer zurückzugeben, falls die Transaktion annulliert wird.
• Über eine Titelschutzversicherung nachdenken: Eine solche Police kann die gezahlten Mittel im Falle einer späteren Erklärung der Transaktion für ungültig kompensieren.

Praktische Empfehlungen für ältere Eigentümer

Um nicht Teil einer solchen Geschichte zu werden, sollten ältere Wohnungseigentümer:

• Verdächtigen Anrufen misstrauen: Nachrichten "von den Behörden" und Vorschläge ignorieren, Geld auf "sichere Konten" von Unbekannten zu überweisen.
• Sich vor dem Verkauf beraten: Die Bedingungen mit vertrauten Angehörigen und Juristen besprechen, keine dringenden Geschäfte unter Druck abschließen und keine Dokumente unterschreiben, ohne deren Inhalt verstanden zu haben.
• Verträge sicher gestalten: Möglichst notarielle Beurkundung und Inventarisierung des Eigentums durchführen, umfangreiche Vollmachten ohne Notwendigkeit vermeiden.
• Schutzmechanismen nutzen: Im Einvernehmen mit Verwandten begrenzte Vollmachten, Vormundschaften oder Verbote für registrierte Geschäfte ohne persönliche Teilnahme einrichten. Auch die Ausarbeitung eines Testaments oder eines Ehevertrags in Betracht ziehen, um den Verbleib des Eigentums im Voraus festzulegen.

Zukünftige Szenarien

Wenn die derzeitige Praxis beibehalten wird, wird die Anzahl der Rechtsstreitigkeiten und des Misstrauens nur zunehmen: Geschäfte werden teurer und länger dauern, und der Sektor mit älteren Verkäufern könnte stagnieren. Gleichzeitig suchen die Behörden und die Wirtschaft nach einem Gleichgewicht der Interessen. Unter den diskutierten Maßnahmen sind die Erweiterung der Praxis der obligatorischen Titelschutzversicherung, die Einführung einer "Abkühlungsphase" (z.B. eine Woche Einbehaltung der Mittel bei der Bank) sowie die Schaffung zentralisierter Risikoregister und die obligatorischen Überprüfungen des psychischen und finanziellen Zustands des Verkäufers.

Schlussfolgerungen

Der "Dolin-Effekt" ist kein einmaliger Vorfall, sondern ein Symptom für die systemische Verwundbarkeit des Immobilienmarktes gegenüber Betrug und rechtlicher Unsicherheit. Investoren sollten bedenken: Immobiliengeschäfte erfordern sorgfältige Vorbereitung und professionelle Unterstützung, insbesondere wenn der Verkäufer verletzlich ist. Nur ein umfassender Ansatz - tiefgreifende Objektprüfung, notarielle Begleitung, sorgfältige Organisation der Zahlungen und Risikoversicherung - wird es ermöglichen, kostspielige Verluste zu vermeiden. Ohne solche Maßnahmen kann der "Dolin-Effekt" jeden Immobilienkäufer betreffen.